As regras e os procedimentos sobre a locação de imóvel urbano.

Em 25 de janeiro do corrente, entrou em vigor a lei 12.112/2009; referida lei versa sobre a locação de imóveis urbanos e tem como principal objetivo aperfeiçoar as regas e procedimentos determinados na Lei nº 8.245/91, bem como restabelecer o equilíbrio contratual entre as partes.
Destaca-se que a Lei 8.245/91 não foi suprida pela Lei 12.112/2009, eis que esta aperfeiçoa as regas e os procedimentos daquela.
A lei 12.112/2009 trouxe ao locador garantias contratuais não previstas na Lei 8.245/91, as quais fornecem segurança ao contrato firmado, afastando locatários inadimplentes.
As alterações marcantes trazidas pela Lei 12.112/2009 dizem respeito à ordem de Despejo Judicial, pois é possível o despejo liminar no prazo de 15 (quinze) dias, nas seguintes hipóteses:
 
– Falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento. (artigo 59, inciso IX).
Ilustra-se que o locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (artigo 59, § 1º, inciso IX, § 3º);
 
– Locatário sem segurança inaugural, ou seja, ausência de apresentação de nova (e apta) garantia ao locador (artigo 59, § 1º, inciso VII).
 
– Término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a Ação de Despejo em até 30 dias do seu termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (artigo 59, inciso VIII).
 
– Necessidade de realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
 
Dando continuidade às alterações elencadas na lei em comento, também vale a pena destacar que a mesma se adequou ao Código Civil, pois manteve a proporcionalidade da multa rescisória, nos casos em que o imóvel alugado for devolvido antes do prazo pactuado.
Ainda, com relação ao direito de retomada do imóvel aperfeiçoa-se a lei, dispondo que durante o prazo estipulado para duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Entretanto, o locatário, poderá devolver o imóvel, desde que pague a multa pactuada ou, na ausência desta, a determinada em juízo. (artigo 4º da 2.112/2009).
No caso de separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, ficará responsável pelo contrato locatício o cônjuge ou o companheiro que permanecer no imóvel locado1. Aqui o Legislador adequou à lei em debate, pois, simplesmente alterou de “sociedade concubinária” para “união estável”.
Destaca-se que referida determinação legal somente será aplicada nos contratos locatícios residenciais.
Ademais, foi acrescentado no artigo 12 o parágrafo 2º, o qual possibilita que o fiador pode exonerar-se de suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Ainda, nas hipóteses previstas nos artigos 112 e 123 da Lei 8.245/91 e 12.112/2009, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador. Nestes artigos o Legislador acrescentou a figura do fiador não prevista na lei anterior.
Assim, nas hipóteses elencadas nos artigos 11 e 12 da lei em comento, o fiador também dever ser comunicado.
Salienta-se que no caso do fiador requerer sua exoneração, este deverá notificar o locador dentro do prazo de 30 dias do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação endereçada ao locador. (artigo 40, X, § único)4.
Ilustra-se que antes o fiador poderia pedir exoneração da fiança ao término do contrato ou na devolução do imóvel, conforme art. 835 do CC, ficando responsável por mais 60 dias, atualmente são 120 dias (entendimento do STJ).
Ainda, a lei em comento determina que caso o contrato fique sem garantia inaugural o locador poderá ingressar com a Ação de Despejo requerendo a liminar para desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias (artigo 59, § 1º, inciso VII da Lei 12.112/2009)5.
Assim, ilustramos que nos contratos sem previsão de fiador/seguro fiança, o locatário pode ser despejado se porventura ficar inadimplente.
Com referência as garantias previstas no contrato de locação as mesmas serão estendidas até a efetiva devolução do imóvel, tanto para os contratos locatícios com prazo determinados, como para os contratos locatícios prorrogados para indeterminados6.
Ilustra-se que referida disposição estava prevista parcialmente na lei 8.245/91, pois não previa a possibilidade da garantia ser estendida para os casos de contrato com prazo indeterminado por força de lei.
Destaca-se que referida determinação será aplicada em casos em que as partes nada dispuseram a respeito.
Com relação ao fiador, atualmente o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, quando o fiador estiver em fase de recuperação judicial já declarada pelo D. Juízo (artigo 40, inciso II)7;
Ilustra-se que a lei anterior não previa tal possibilidade na fase de recuperação judicial.
Salienta-se, mais uma vez, que o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial (artigo 62, II)8.
Diferentemente do que ocorria com a lei 8.245/91, pois o locatário no prazo da contestação solicitava em Juízo uma autorização para o pagamento do débito atualizado o que atrasava substancialmente a ação de despejo, causando mais prejuízo ao locador, eis que a Ação ficava suspensa.
Ainda, O novo diploma trouxe o mandado único de despejo, anulando-se a expedição de dois mandados e conseqüentemente duas diligencias, conforme prescreve o artigo 639: “julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária.
Com relação à rescisão contratual, o locatário não mais está obrigado a pagar a multa estabelecida no contrato de locação, eis que o valor da indenização ao proprietário será proporcional ao tempo que faltar para o fim do contrato.
Com referência à purgação da mora não se admitirá emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação (artigo 62, IV, parágrafo único). Antes a previsão era de 12 meses.
Outros sim, alterou-se o art. 68, estabelecendo que, se o locatário entrar com o pedido Revisional, o Juiz fixará um valor para aluguel provisório que é limitado a 80% do aluguel vigente, não mais uma porcentagem sobre o pedido formulado10.
Por fim, sobre a Ação Renovatória, na qual o comerciante busca renovação compulsória da locação, a Lei 8.245/91 previa que se caso a Ação fosse julgada improcedente o locatário poderia ficar no imóvel até 6 meses depois do transito em julgado (artigo 74 da Lei 8.245/91)11.
Atualmente, com a decisão de primeiro grau o locatário terá que sair do imóvel dentro do prazo de 30 dias, conforme previsão do artigo 74 da Lei 12.112/2009, sem observância, portanto, do transito em julgado.
Segundo o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro, um dos principais resultados da simplificação do processo contra inadimplência será o retorno de boa parte dos 2,7 milhos de imóveis fechados ao mercado de locação. “A maior parte deles é residencial, e uma maior oferta trará redução nos valores dos aluguéis”.
Conclui-se que a lei 12.112/2009, trouxe garantias objetivas para afastar os locatários inadimplentes.
 
Observação: As leis aqui comentadas poderão ser consultadas no Portal da Legislação do Diário das Leis: www.diariodasleis.com.br.
 
NOTAS
1. Artigo 12.  Lei 12.112/91- Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
2. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações.
3. “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.
4. Artigo 40, x, da Lei 12.112/2009 - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (NR)
5. Art. 59, §1º, VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
6. Artigo 39 da Lei 12.112/2009 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
7. Art. 40, II, da lei 12.112/2009 – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
8. Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
II- o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos;
9. Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
10. Art. 68.  Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
11. “Art. 74.  Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
 
(*) A autora é Advogada da Advocacia Ariboni Consultoria Empresarial, Diplomada pela Universidade da Cidade de São Paulo. Especialista na área de Direito Processual Civil.